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随着有关部门积极推动基础设施REITs发展，，众多券商正在加快产业物流园区资产证券化过程。。

一位券商资产证券化部门掌管人向记者泄漏，，近期他陆续调研了多个二三线城市产业物流园，，但能切合伙产证券化前提的产业物流园不多。。究其原因，，不少二三线城市产业物流园普遍存在规划定位不明、、仓储空置率偏高、、与产业融合度不强、、投入产出效益不合等、、人车调度治理难等挑战。。

“不少产业物流园业主也知晓，，通过数字化伎俩提升运营效能，，扩大招商租赁领域的重要性，，但园区精密化运营涉及的操作流程太多，，往往顾此失彼。。”上述部门掌管人通知记者。。在当前环境下，，若产业物流园区不具备精密化运营与节能减排能力，，很难实现资产证券化。。

越来越多基础设施资产治理服务商正依附自身产业物流园区科技运营经验与数字化技术能力，，向二三线城市输出精密化治理、、低碳运营服务，，助力产业园区实现资产证券化。。

雷火电竞官网资产治理服务ASP副总裁朱明接受21世纪经济报道记者专访时泄漏，，产业物流园区的精密化治理与低碳运营赋能，，需站在产业物流园区资产全性命周期启程，，席卷选址、、规划、、建设、、招商、、运营、、升级与退出。。

“我们调研发现，，有些产业物流园区在规划建设阶段，，存在投资分析测算模型相对粗放的情况，，这会导致其运营效益不定能达到预期指标。。”朱明通知记者。。这不只会影响产业物流园区的招商租赁与产业融合度，，也故障产业物流园区持续提升价值。。

要助力产业物流园区达到资产证券化门槛，，绝非易事。。众多二级市场投资机构不只会调查园区的租金收入、、企业租户数量增长趋向，，还会调查园区是否打造美满的低碳运营规划。。

“目前资管机构投资基础设施REITs的一个显著趋向，，就是他们日益践行ESG投资理念，，要求产业物流园区的低碳运营方面先达到绿色认证与零碳评估等尺度。。”一位国内大型私募机构资产配置部主管向记者泄漏，，但这给物流产业园区组成更大的成本压力，，目前不少园区不安环保投入回报周期过长，，会加重财政压力。。

“鉴于当前无数产业物流园区的现实情况，，我们正积极说服机构投资者，，将ESG投资考评尺度侧重于物流产业园区萦绕低碳运营的致力，，通过认购这些REITs产品激励他们更好地落实低碳经营。。”前述券商资产证券化部门掌管人指出。。

精密化治理价值提升效应

为了支持基础设施REITs发展，，今年以来有关部门接连出台多项措施。。

此前，，国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的定见》提出，，要推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）健康发展。。进一步提高推荐、、审核效能，，激励更多切合前提的基础设施REITs项目刊行上市。。成立健全扩募机制，，索求成立多档次基础设施REITs市场。。

6月19日，，国度发改委印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》指出，，对具备有关前提的基础设施存量项目，，可采取基础设施REITs、、当局和社会本钱合作(PPP)等方式盘活。。

在政策驱动下，，越来越多券商等金融机构正积极挖掘产业物流园区的资产证券化机遇。。

“近期，，我们走访国内多个城市产业物流园区，，发现他们的运营效能千差万别。。”上述券商资产证券化部门掌管人直言。。一线城市众多产业物流园凭借产业融合优势，，通过数字化技术大幅提升精密化治理能力，，租金收入与企业租客双双增长，，拥有较高的资产证券化操作空间。。相比而言，，不少二三线城市产业物流园仍高度依赖人为调度运输车进出与运输工人装卸流程，，不只导致车等人、、人等车景象持续增长，，大量仓储物流资源浪费，，还影响企业的入驻周到，，因而租金收入难以达到预期。。

“这给我们资产证券化带来挑战。。”他直言。。一方面好多处所当局积极推介本地产业物流园区，，但愿进一步盘活本地存量基建设施资产；
；另一方面这些产业物流园区不足足够的精密化治理能力，，导致财政数据难以赢得二级市场投资机构认可。。

记者获悉，，为相识决粗放式治理痛点，，目前不少城市物流产业园开发商都在尝试引入第三方的数智资产治理解决规划，，尽快解决仓库空置率偏高、、招商租赁能力不及、、人车调度治理难、、客户反映速度偏慢等痛点。。

“但是，，第三方数智资产治理解决规划能否实现优良成效，，仍面对诸多挑战，，由于空置率偏高与招商租赁能力不及等痛点，，也与产业物流园区在规划建设期间定位不明、、不足产业融合度存在亲昵关系。。”一位持久涉足产业物流园区资产证券化业务的信任公司创新部人士通知记者。。

在朱明看来，，产业物流园区若要实现精密化运营，，火急必要资产全性命周期服务，，好比在提升招商服务能力层面，，第三方基础设施资产治理服务机构不仅要提供众多潜在企业资源，，还要协助产业物流园区凭据区域经济特点做好城市产业数据调研、、招约定位征询、、市场推广服务，，全方位助力提升租赁率；
；在拓宽园区服务领域层面，，这些第三方机构则需整合供给链生态资源，，一站式匹配园区业主与企业租户的各类出产经营与生涯服务需要，，提升租户黏性与中意度；
；在加强园区运营治理效能层面，，第三方机构还需通过科技运营治理系统输出，，解决园区运营人员、、园区治理者、、总部决策者的信息不合称问题，，借助高科技技术实此刻线物业工作督导、、风险监测跟踪、、设施设备治理等，，实现产业物流园区治理的可视化与智能化。。

“某种水平而言，，产业物流园区精密化治理所创制的价值提升，，不仅仅是园区租赁客户与租金收入的增长，，还有园区供给链治理成本得到持续优化，，实现真正意思的降本增效。。”朱明暗示，，目前雷火电竞官网ASP的科技赋能，，已在二三线城市部门产业物流园区产生肯定功效。。好比某些产业物流园区的仓库租赁率实现翻倍增长。。

在上述信任公司创新部人士看来，，只管产业物流园区借助外部力量提升精密化治理能力有助于加强租金收入与客户黏性，，但随着外部环境变动，，越来越多投资机构起头关注产业物流园区突发事务对REITs产品稳重运营与预期回报的冲击——好比疫情反复或导致某些产业物流园区入驻企业面对经营荆棘，，或较大水平影响园区的租金收入稳重性与可持续性。。这意味着产业物流园区在做好精密化治理同时，，还需对企业租户运营风险、、自身设备守护与突发变乱应对形成优良的预警机制。。

在他看来，，面对外部环境变动，，产业物流园区更需实时调整自身规划定位，，为分歧业业提供高效仓储物流服务，，最大限度分散自身经营风险。。

“目前，，我们也把稳到，，越来越多机构投资者但愿一个基建设施REITs产品的底层资产蕴含分歧区域城市的差距化产业物流园区，，从而最大限度降低单个产业的经营风险传导效应，，令REITs底层资产能持续贡献稳重增长的租金收入。。”前述国内大型私募机构资产配置部主管指出。。但这背后，，纳入REITs资产包的各家产业物流园区必须具备极高的精密化治理能力，，已经成为一种投资标配。。

低碳运营新考验

值妥贴心的是，，随着ESG投资理念日益遍及，，越来越多机构投资者都将产业物流园区是否做到低碳运营，，纳入基建设施REITs产品投资决策的重要参考凭据。。

一位券商投行部人士向记者泄漏，，此前他们向部门大型私募机构发展基建设施资产证券化产品募资路演时，，发现后者除了关注租金收入、、企业租户黏性、、仓储运输资产守护情况等传统财政数据，，还出格关切产业物流园区是否引入光伏风能发电的环保设备，，持续降低园区碳排放量。。

数据显示，，2020年国内逾1.5万个产业园区贡献全国约1/3碳排放量，，越来越多金融机构将投资切合低碳运营前提的产业物流园区资产证券化产品，，视为践行ESG投资理念的重要蹊径。。

但是，，这对不少二三线城市产业物流园区组成新的运营挑战。。究其原因，，一是有些产业物流园开发商自身面对资金压力，，挺难增长环保设备投入，，二是光伏风能等环保发电的投资回报周期较长，，令部门园区开发商心存顾虑。。

“目前，，我们正积极说服某些租金收入与企业租户黏性较高的物流园区需增长节能减排投入，，由于这已成为产业物流园区能否满足资产证券化要求的重要尺度，，甚至会影响他们能否赢得众多投资机构青睐而尽快实现项目退出。。”前述券商资产证券化部门掌管人指出。。

朱明暗示，，鉴于国内产业物流园区的现实运营情况，，雷火电竞官网资产治理服务ASP正尝试自主掌管某些产业物流园区的节能减排设备投资，，助力后者实现“零碳转型”。。

“这背后，，是雷火电竞官网旗下占有不少致力于推动产业物流园区零碳运营的基金，，他们愿意将基于数据驱动的一站式零碳解决规划在国内更多产业物流园区遍及推广。。”他通知记者。。

记者相识到，，目前不少产业物流园区实现资产证券化的另一大挑战，，是他们能否获取二级市场投资机构认可的绿色认证与零碳评估资质，，从而被纳入后者的投资领域。。

上述券商投行部人士向记者泄漏，，由于不少国内大型资管机构与私募基金对绿色认证与零碳评估的认定尺度偏高，，导致能纳入他们投资领域的基础设施资产证券化产品偏少。。

“目前我们正与他们积极沟通，，但愿他们不要拘泥于特定的绿色评估认定尺度，，而是聚焦越来越多产业物流园区正致力践行低碳运营理念——通过投资有关REITs产品，，能够督促后者更持续地做好低碳治理与减能减排工作。。”他通知记者。。所幸的是，，不少国内资管机构与私募基金已选取这项建议，，令基建设施资产证券化产品的投资资金逐步扩大。。

（两全：：马春园）
（作者：：陈植 ）